Autovistoria agora é lei!

Publicada do Diário Oficial no Rio de Janeiro no dia 06 de março de 2013, a lei 6.400 determina a realização periódica de autovistoria nos condomínios residenciais, comerciais e do poder público dentro do Estado. A obrigatoriedade é para edificações de três ou mais pavimentos e para aquelas que tiverem área construída igual ou superior a 1000m2, e em todas as fachadas de qualquer prédio que tenha a projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público.

Para as vistorias previstas pela lei, no entanto, é preciso contratar profissionais ou empresas legalmente habilitados pelo Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou pelo CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), já que só esses profissionais poderão assinar os laudos técnicos.
- A contratação do profissional habilitado garante um serviço competente e legal, e isso precisa ser compreendido pela sociedade.
- A nova legislação também estabelece que, os síndicos são os responsáveis pela realização da vistoria, podendo ser responsabilizados em casos de acidentes.
A lei municipal complementar 126 estipula multas, para os prédios que não cumprirem a determinação, até 31 de dezembro de 2013. A Lei também estabelece que todos os laudos sejam enviados à prefeitura, indicando as condições de conservação, estabilidade e segurança, além da necessidade, ou não, de obras reparadoras.

Informações Importantes sobre a Autovistoria

1. O que a lei municipal sobre autovistoria determina?
A lei obriga os responsáveis pelas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro, inclusive as edificações tombadas, preservadas e tuteladas, a realizarem autovistoria periódica, com intervalo máximo de 05 (cinco) anos, para verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança e garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras.
A realização da autovistoria periódica é obrigatória em todos os imóveis da cidade, exceto os residenciais unifamiliares e bifamiliares, edificações nos primeiros cinco anos após o "habite-se", edificações com até dois pavimentos e área construída inferior a 1000m² e aquelas situadas em Áreas de Especial Interesse.
As edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social serão objetos de programas específicos com a finalidade de garantir condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança. A Prefeitura intervém nessas áreas, através da Secretaria de Habitação, Defesa Civil e GeoRio, reduzindo os riscos de acidentes.
A autovistoria periódica é obrigatória, também, em todas as fachadas de qualquer prédio com projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público. A data limite para envio do primeiro comunicado de autovistoria é 01/01/2014.

2. O que é autovistoria?
É uma inspeção técnica realizada por engenheiro ou arquiteto legalmente habilitado, com objetivo de verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança das edificações, e detectar problemas nas suas condições que necessitem de obras de reparo.

3. Porque a autovistoria se tornou obrigatória no Município?
Os responsáveis pelos imóveis, em geral, não possuem os conhecimentos técnicos necessários para avaliar as condições de segurança, estabilidade e conservação das edificações. A lei da autovistoria veio preencher essa lacuna possibilitando que todos mantenham seus imóveis em condições adequadas de segurança.
Com a obrigatoriedade da autovistoria, se espera que surja uma nova cultura de manutenção predial, para que síndicos, moradores e proprietários se empenhem nos cuidados com a estrutura do imóvel e respeitem as normas técnicas de segurança. Com a autovistoria, os cuidados com as edificações estarão sempre em dia, evitando sustos e a diminuindo bastante a necessidade de obras emergenciais.

4. Até a promulgação do decreto de autovistoria, quem era o responsável por vistoriar os imóveis? E a partir do decreto?
A responsabilidade pela conservação dos imóveis sempre foi do seu responsável, embora não houvesse previsão de autovistoria pela legislação edilícia. A partir da publicação do decreto, esse responsável passa a ter a obrigação de realizar a autovistoria periódica e comunicar o resultado à Prefeitura.

5. Quem é o responsável pela obrigatoriedade da autovistoria no imóvel?
O responsável pelo imóvel que pode ser o proprietário ou o ocupante do mesmo, ou o Condomínio, que neste caso será representado por um síndico ou administrador do imóvel.

6. Como o responsável pelo imóvel deverá proceder para a realização da autovistoria?
O responsável pelo imóvel deverá contratar um profissional habilitado para a autovistoria. Após a realização da autovistoria, o responsável pelo imóvel enviará à Prefeitura, através de um formulário online, disponível no portal da Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na página da Secretaria Municipal de Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu. o Comunicado de Realização da Autovistoria, indicando a adequação da edificação ou a necessidade de prazo para realização das obras de reparo.
Pelo comunicado, será informado à Secretaria Municipal de Urbanismo, que o laudo técnico atestou as condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança do imóvel, além da descrição e localização do mesmo, identificação do responsável pela edificação e do profissional responsável pela elaboração do laudo técnico, com o número o respectivo Registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica. O responsável pelo imóvel também deverá também dar conhecimento do teor do laudo aos condôminos e arquivá-lo por 20 anos.

7. Que tipo de profissional deve ser contratado pelo responsável pelo imóvel, para realizar a autovistoria?
A autovistoria deverá ser efetuada por engenheiro ou arquiteto ou empresa, legalmente habilitados nos respectivos Conselhos Profissionais, CREA ou CAU, que irão elaborar o laudo técnico para atestar as condições de conservação, estabilidade e segurança. O laudo deve ser obrigatoriamente acompanhado do respectivo Registro de Responsabilidade Técnica- RRT junto ao CAU ou Anotação de Responsabilidade Técnica – ART junto ao CREA.

8. Como saber se o profissional contratado é habilitado para realizar a autovistoria?
Antes de contratar um profissional, o responsável pelo imóvel deverá verificar sua situação junto aos conselhos, CREA e CAU. No site www.rio.rj.gov.br estará disponível link para os sites dos conselhos onde as consultas poderão ser efetuadas.

9. E se os dados do profissional contratado estiverem errados ou forem falsos?
Após o envio do comunicado, o profissional contratado irá receber um e-mail informando que foi citado como responsável pela elaboração de um determinado laudo técnico. Esse e-mail deverá ser confirmado, caso contrário, o comunicado não terá validade, o processo ficará paralisado e o proprietário será avisado sobre a pendência.

10. Quais são as obrigações do profissional contratado para a realização de uma autovistoria?
Realizar a autovistoria na edificação e elaborar laudo indicando as condições de conservação, estabilidade e segurança da edificação. Caso seja necessária a execução de obras de reparos, as mesmas deverão ser identificadas bem como o prazo para sua execução. Recolher a ART ou RRT. O profissional responsável também poderá comunicar à prefeitura, o prazo para execução das obras indicadas no laudo de autovistoria.

11. Qual a documentação produzida pela autovistoria e que exigências/consequências ela pode gerar?
Será elaborado, pelo profissional, laudo técnico atestando as condições de conservação, estabilidade e segurança. Caso o laudo técnico indique a necessidade de obras de reparo na edificação, estas deverão ser executadas pelo responsável pelo imóvel que deverá comunicar à Secretaria de Urbanismo o prazo estipulado para realização das mesmas.

12. E se houver necessidade de obra de reparo no imóvel, como proceder?
O responsável pelo imóvel deverá comunicar o prazo para realização das obras de reparo à Secretaria de Urbanismo e providenciar a execução das mesmas. Após a conclusão das obras será elaborado laudo técnico Complementar atestando que a edificação encontra-se em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança, o que deverá ser comunicado à Secretaria Municipal de Urbanismo. As obras deverão ser licenciadas pela Secretaria Municipal de Urbanismo.

13. O que acontecerá se forem enviados dois ou mais laudos de um único imóvel, mesmo que não apresentem restrições?
O sistema irá apontar que mais de um documento foi enviado. Se nenhum dos laudos apresentarem restrições, o imóvel estará em dia com a sua obrigação.

14. E no caso de envio de dois ou mais laudos divergentes sobre o mesmo imóvel?
Se um dos laudos apresentar qualquer restrição o imóvel ficará em situação de pendência, passando a ser foco de fiscalização.

15. O que acontecerá se o responsável pelo imóvel não fizer a autovistoria no prazo legal?
A responsabilidade pela segurança dos prédios é do condomínio, do proprietário ou do ocupante do imóvel, a qualquer título, conforme definido na LEI COMPLEMENTAR Nº 126/13, respondendo civil e criminalmente, por danos que a falta de reparos ou de manutenção da edificação venha a causar a moradores ou a terceiros.
Além disso, o responsável pelo imóvel estará sujeito aos procedimentos de fiscalização previstos na legislação, podendo ser aplicadas multas no valor de cinco VR – Valor Unitário Padrão Residencial ou cinco VC – Valor Unitário Padrão Não Residencial.
As multas serão aplicadas enquanto não forem cumpridas as obrigações do responsável, até atingir o limite do valor venal do imóvel.

16. E se não houver cobrança de IPTU no imóvel, como fica?
A Secretaria Municipal da Fazenda possui a Planta de Valores do município onde constam os VRs e VCs de todas as áreas. Com essas informações será feito o cálculo para a cobrança da multa.

17. Quais ações devem ser tomadas pelo responsável pelo imóvel caso este se encontre em situação irregular, por atraso nas comunicações ou não conformidade com as exigências da autovistoria técnica?
No primeiro caso o responsável pelo imóvel deve providenciar o envio do comunicado. No segundo caso, deve cumprir as exigências indicadas no laudo técnico para posterior envio de comunicado atestando a adequação da edificação.

18. Como será realizada a fiscalização da autovistoria por parte da Prefeitura?
A fiscalização será feita por amostragem, considerando prioritariamente: a idade das edificações, as áreas que concentram edificações de grande porte, os principais eixos de circulação de pedestres e veículos, as Áreas de Proteção do Ambiente Cultural e áreas sujeitas à agressividade Ambiental.

19. Quais são as obrigações do síndico de um condomínio sujeito à autovistoria?
Providenciar a autovistoria, mediante a contratação de profissional legalmente habilitado, comunicar o resultado da autovistoria à Prefeitura, realizar as obras quando necessário, dar ciência do laudo aos condôminos e arquiva-lo pelo período de 20 anos.

20. Como se situam os imóveis públicos perante a autovistoria?
Os imóveis públicos estão sujeitos às mesmas obrigações dos imóveis particulares.

21. Caso as exigências do laudo de autovistoria demandem gastos e investimentos em obras e reparos, de quem será a responsabilidade pela contratação e execução?
Do responsável pelo imóvel.

22. Será possível saber na consulta online se um determinado imóvel já teve alguma inconformidade, mesmo que tenha sido resolvida?
Sim. A consulta irá mostrar o histórico do imóvel, com informações, inclusive, sobre o status de laudos anteriores.

23. Posso fazer nova autovistoria antes do prazo de cinco anos?
Sim. Cinco anos é o prazo máximo para a exigência de nova vistoria técnica, mas nada impede que sejam realizadas autovistoria em prazos menores.

24. O que são edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares?
Edificação Unifamiliar: edificação destinada ao uso residencial permanente constituída por uma única unidade.Edificação Bifamiliar: edificação destinada ao uso residencial permanente constituída por duas unidades justapostas ou superpostas.

25. Onde obter informações e orientações relativas à autovistoria?
Pela Central de Atendimento ao Cidadão 1746, na Secretaria Municipal de Urbanismo, nos respectivos Conselhos Profissionais, CREA/RJ ou CAU/RJ e nas entidades ligadas aos síndicos, condomínios e construtoras, como: SECOVI, ABADI e ADEMI.